werkwijze

Iedere project is een op zichzelfstaande opgave waar we weer vol in duiken. Bij elke opdracht vragen we ons wat de weg moet zijn om het gestelde doel te bereiken. Wat heeft dit ontwerp nodig om de opdrachtgever te passen? Hoe moeten wij ons opstellen om te achterhalen welke kant het ontwerp op moet? We beginnen altijd met een verkennend gesprek om te achterhalen wat de wensen van onze opdrachtgevers zijn. Om belangrijke wensen te achterhalen hebben we vragenlijsten ontwikkeld. Op basis daarvan schrijven we een programma van eisen en wensen.

Niet alleen voor functionele wensen is er plaats in het programma. Ook wensen met betrekking tot het uiterlijk en sfeer van het gebouw kunnen hun plaats daarin vinden. Foto’s van voorbeelden die aantrekkelijk gevonden worden door de opdrachtgever kunnen helpen om zijn smaak aan te geven. Die foto’s kunnen door de opdrachtgever zelf bij elkaar worden gezocht of wij kunnen foto’s aanbieden die door de opdrachtgever bekeken en van commentaar voorzien worden. De uitkomst van dit onderzoek zal zijn weg vinden in het ontwerp. Daarnaast stellen we ons vanzelfsprekend op de hoogte van alle eisen die de overheid stelt aan het ontwerp en bekijken we de plek waar het pand moet komen zorgvuldig.

Als we alle benodigde input hebben zullen we onze eerste schetsen gaan maken. We gaan op zoek naar dat wat gemeenschappelijk is bij ons en de opdrachtgever, omdat daaruit de mooiste ideeën ontstaan. Als we een idee hebben welke kant het gebouw op gaat bespreken we dat eerst. We maken dit inzichtelijk met beeldmateriaal. Als we de indruk hebben dat we goed zitten zullen we ons eerste ontwerp maken. We zijn niet tevreden totdat wij het idee hebben dat de wensen van de opdrachtgever en dat wat wij vanuit onze expertise aan het ontwerp hebben toegevoegd in een mooie balans tot iets bijzonders heeft geleid. Het ontwerp wat dan is ontstaan zullen we uitgebreid presenteren met 3d-modellen en foto-realistische afbeeldingen zodat de opdrachtgevers goed kunnen zien wat straks het gebouwde eindresultaat zal worden.

Na deze presentatie is er weer ruimte voor commentaar. We tekenen de plattegronden en maken 3d-modellen en maquettes net zolang totdat de opdrachtgever enthousiast is over het te bouwen huis. Wij zelf moeten ook de indruk hebben dat het niet beter kan. We zien het als onze taak om onze opdrachtgevers en ook onszelf te verrassen.

het voorlopig (eerste) ontwerp

In het voorlopig ontwerp, worden alle onderdelen van het programma van eisen ruimtelijk vertaald, maar nog niet gematerialiseerd. Een architect organiseert de verschillende ruimten op een logische manier in plattegronden, aanzichten en doorsneden en zorgt er voor dat het ontwerp niet in strijd is met de Nederlandse bouwwetgeving en met voor de locatie heersende bestemmings -of beeldkwaliteitsplannen. Samen met een constructeur bepaalt hij de constructieve hoofdopzet (hoe blijft het gebouw staan). In het voorlopig ontwerp worden aard en omvang van de installaties en hun globale ruimtebehoefte bepaald. Vastgesteld wordt hoe groot de technische ruimten moeten worden en of er eventueel een traforuimte of gasreduceerruimte nodig is. Voor grotere of complexe gebouwen gebeurt dit in overleg met een installatietechnisch adviesbureau. Contructeurs -en installatietechnische advieskosten worden door de opdrachtgever betaald. De kosten worden over het algemeen volgens de normen van het RVOI 98′ bepaald en zijn afhankelijk van de bouwkosten. (RVOI = rechtsverhouding opdrachtgever-ingenieursbureau) Aan de hand van het voorlopig ontwerp wordt door de architect een kostenraming gemaakt. Het voorlopig ontwerp en de raming worden met de opdrachtgever besproken. Als de opdrachtgever naar aanleiding van wat hij ziet zaken wil veranderen (PVE, uiterlijk van het ontwerp), dan verwerkt de architect deze in de fase van het definitief ontwerp. Als de architect of de opdrachtgever dat willen, kunnen er ook tussentijdse besprekingen zijn. In het voorlopig ontwerp kan de architect een voorstel doen voor de materialen die in het gebouw kunnen worden gebruikt. Dit hoeft niet, maar is handig voor de raming. Het voorlopig ontwerp kan met de welstandcommissie worden besproken. Vaak wordt met het voorlopig ontwerp en de kostenraming een financieringsplan opgesteld. fase definitief ontwerp Is de opdrachtgever tevreden met het ontwerp, dan gaat de architect verder met ontwerpen en maakt een definitief ontwerp.

het definitief ontwerp

De opdrachtgever heeft bij het bepreken van het voorlopig ontwerp aangegeven wat hem niet bevalt. Dit wordt in het definitief ontwerp verwerkt. Ook geeft de architect aan waar alle gebouwonderdelen van worden gemaakt en hoe ze eruit zien. Alle constructieve onderdelen worden gedimensioneerd en hun positie in het gebouw wordt op tekening vastgelegd. Voor zover noodzakelijk en mogelijk worden alle installatieonderdelen gedimensioneerd en geïntegreerd in het ontwerp. Opdrachtgever en architect samen stellen het definitieve ontwerp vast en daarmee de uitgangspunten voor de bouwaanvraag en uiteindelijk de bouw van het ontwerp. bestekfase Van de definitieve ontwerptekeningen kunnen tekeningen voor de aanvraag van de bouwvergunning worden ingediend. Om tijd te winnen kan het handig zijn met het bestek te beginnen als de bouwaanvraag (duur minimaal 13 weken) door de gemeente wordt behandeld. In de bestekfase wordt het definitief ontwerp verder uitgewerkt tot een bestek.

de besteksfase

Het bestek bestaat uit het bestekboek en bouwvoorbereidingstekeningen. Het bestek is enerzijds de informatie waarmee een aannemer een prijs voor het ontwerp kan maken en anderzijds het leveringscontract van de aannemer voor het nieuwe bouwwerk. Wat in het bestek staat, moet na ondertekening van de aanneemovereenkomst door de aannemer worden geleverd en gemaakt. Naast allerlei algemene juridische zaken worden in het bestek ook de bouwrandvoorwaarden en alle materiaalkwaliteiten vastgelegd. Het bestek geeft de opdrachtgever de mogelijkheid om aan meer aannemers een offerte te vragen. Deze offertes zijn gebaseerd op een vaste duidelijk omschreven hoeveelheid werk en materialen en kunnen onderling vergeleken worden. fase prijs en contractvorming Over het algemeen wordt, als er meerdere offerten zijn aangevraagd, voor 1 aannemer gekozen. Dit is over het meestal de goedkoopste , maar als dat vooraf wordt afgesproken kan het ook diegene zijn van wie de beste prijs-kwaliteit verhouding wordt verwacht. De architect controleert de offerte van de gekozen aannemer en kan prijsonderhandelingen starten als de prijs naar hun mening nog te hoog is, of als de aannemer werkzaamheden niet juist heeft begroot. Uiteindelijk wordt een aannemingscontract opgesteld en door opdrachtgever en aannemer ondertekend. Met het tekenen van dit contract ligt vast wat, waar en wanneer de aannemer gaat leveren.

de uitvoeringsfase

uitvoeringfase In het bestek is uitgezocht wat de aannemer precies aan bouwmaterialen moet leveren. Er is slechts in principe vastgelegd waar de meeste materialen, die nodig zijn om het nieuwe gebouw te maken, moeten komen. Sommige materialen staan echter nog niet op tekeningen maar zijn alleen in het boek omschreven. Tijdens de uitvoeringfase maakt een architect alle tekeningen die nodig zijn om het gebouw daadwerkelijk te bouwen. Op deze werktekeningen worden van tevoren alle technische en ruimtelijke problemen opgelost en wordt getekend hoe alle onderdelen tijdens de bouw op elkaar aan zullen sluiten. Tijdens de uitvoeringsfase kan de architect, samen met de opdrachtgever “directie voeren”. De directie verwerkt voorgestelde of opgemerkte afwijkingen ten opzichte van het bestek, houdt de voortgang van het bouwwerk in de gaten en doet de opleveringen. de directie controleert echter niet op de bouw. Om tijdens de bouw de voorwaarden die in het bestek staan te controleren is het vooral bij grotere of complexe bouwwerken verstandig een opzichter in te huren. Hij houdt op de bouw precies in de gaten of ook alle materialen die in het bestek staan worden geleverd, of ze van de voorgeschreven kwaliteit zijn en of ze volgens tekening worden aangebracht.

projectkosten overzicht

In onderstaand overzicht staan vrijwel alle mogelijke kosten, die voor het realiseren van een project relevant zijn (niet alle kosten hoeven bij elk project betaald worden): grondkosten verwervingskosten: (o.a. makelaar, notaris, taxaties, overdrachtbelastingen, splitsingaktes, zie NEN2631) kosten voor infrastructuur (wegen, nutsleidingen) kosten voor bouwrijp maken van de grond sonderingen en bodemonderzoeken bouwkosten te verdelen in: · bouwkundige kosten · kosten werktuigbouwkundige installaties · kosten elektrische en elektrotechnische installaties kosten vaste inrichtingen project management (bouwteam) kosten opstellen programma van eisen architectenhonorarium advieskosten constructeur advieskosten installatieadviseurs inclusief EPN en ventilatie -en daglichttoetredings berekeningen advieskosten overige adviseurs op bouwfysisch gebied, afhankelijk opdracht en in overleg opdrachtgever kosten toezicht op de bouw binnenhuisarchitect opmeting terrein heffingen: · precario · leges bouwaanvraag · aansluitkosten nutsbedrijven aanvraag speciale vergunningen (horeca) verzekeringen verhuiskosten financieringskosten onvoorziene kosten omzetbelasting