werkwijze

Het laten ontwerpen en bouwen van een eigen pand is voor een opdrachtgever zeer waarschijnlijk een eenmalige gebeurtenis. Anders dan bij het kopen van bijvoorbeeld een auto is vooraf niet bekend hoe het uiteindelijke product er uit zal zien. Om zo goed mogelijk te controleren wat de uiteindelijke verschijningsvorm van het gebouw zal zijn en wat het gebouw kan gaan kosten, maakt een architect een ontwerp van het nieuwe gebouw. Aan de hand van het ontwerp kunnen onder meer de nodige vergunningen worden aangevraagd en kan een aannemer berekenen voor welke prijs hij het ontwerp kan realiseren.

Het ontwerp komt tot stand in een proces waarin verschillende partijen een rol kunnen spelen: de opdrachtgever zelf, een architect, een constructeur en externe adviseurs, zoals installatie technisch adviesbureaus, en/of bouw(fysische) adviesbureaus. Het ontwerpproces is verdeeld in verschillende fasen: Fase programma van eisen/vooronderzoek Een architect maakt aan de hand van de eisen en wensen van de opdrachtgever een ruimtelijk ontwerp en legt dit vast in tekeningen waarop elk geval de plattegronden, de gevelaanzichten en enkele doorsneden van het nieuwe gebouw staan. De opdrachtgever kan ook om een 3 dimensionale voorstelling van het ontwerp vragen. (maquettes en/of perspectieven)

het programma van eisen

Voorafgaand aan het feitelijke ontwerp en tekenwerk worden de eisen en wensen van een opdrachtgever vastgelegd in een programma van eisen (PVE). In één of meer gesprekken met de opdrachtgever wordt dit programma van eisen opgesteld. In het bouwkundig PVE staan in elk geval alle ruimten met hun functie en oppervlak en onderlinge relaties beschreven, die in het nieuwe gebouw zullen komen. Ook kunnen materialisatie eisen en wensen worden vastgelegd. Naast een bouwkundig PVE wordt vaak een installatietechnisch PVE opgesteld, hierin staan alle gewenste werktuigbouwkundige en electrotechnische installaties. Daarnaast kan de opdrachtgever in het PVE ook vastleggen wat zijn smaak is en aangeven hoe hij denkt dat het gebouw eruit moet gaan zien. Hij kan dit ook aan de architect over laten. fase voorlopig ontwerp Een architect geeft de ruimten van het gebouw, het gebouw zelf en het terrein waarop het gebouw komt te staan hun uiterlijk en hun vorm. Hij doet dit aan de hand van het programma van eisen. Het PVE wordt vertaald in schetsen, tekeningen op schaal en eventueel maquettes of perspectieven. Deze informatie wordt voorlopig ontwerp genoemd.

het voorlopig ontwerp

In het voorlopig ontwerp, worden alle onderdelen van het programma van eisen ruimtelijk vertaald, maar nog niet gematerialiseerd. Een architect organiseert de verschillende ruimten op een logische manier in plattegronden, aanzichten en doorsneden en zorgt er voor dat het ontwerp niet in strijd is met de Nederlandse bouwwetgeving en met voor de locatie heersende bestemmings -of beeldkwaliteitsplannen. Samen met een constructeur bepaalt hij de constructieve hoofdopzet (hoe blijft het gebouw staan). In het voorlopig ontwerp worden aard en omvang van de installaties en hun globale ruimtebehoefte bepaald. Vastgesteld wordt hoe groot de technische ruimten moeten worden en of er eventueel een traforuimte of gasreduceerruimte nodig is. Voor grotere of complexe gebouwen gebeurt dit in overleg met een installatietechnisch adviesbureau. Contructeurs -en installatietechnische advieskosten worden door de opdrachtgever betaald. De kosten worden over het algemeen volgens de normen van het RVOI 98′ bepaald en zijn afhankelijk van de bouwkosten. (RVOI = rechtsverhouding opdrachtgever-ingenieursbureau) Aan de hand van het voorlopig ontwerp wordt door de architect een kostenraming gemaakt. Het voorlopig ontwerp en de raming worden met de opdrachtgever besproken. Als de opdrachtgever naar aanleiding van wat hij ziet zaken wil veranderen (PVE, uiterlijk van het ontwerp), dan verwerkt de architect deze in de fase van het definitief ontwerp. Als de architect of de opdrachtgever dat willen, kunnen er ook tussentijdse besprekingen zijn. In het voorlopig ontwerp kan de architect een voorstel doen voor de materialen die in het gebouw kunnen worden gebruikt. Dit hoeft niet, maar is handig voor de raming. Het voorlopig ontwerp kan met de welstandcommissie worden besproken. Vaak wordt met het voorlopig ontwerp en de kostenraming een financieringsplan opgesteld. fase definitief ontwerp Is de opdrachtgever tevreden met het ontwerp, dan gaat de architect verder met ontwerpen en maakt een definitief ontwerp.

het definitief ontwerp

De opdrachtgever heeft bij het bepreken van het voorlopig ontwerp aangegeven wat hem niet bevalt. Dit wordt in het definitief ontwerp verwerkt. Ook geeft de architect aan waar alle gebouwonderdelen van worden gemaakt en hoe ze eruit zien. Alle constructieve onderdelen worden gedimensioneerd en hun positie in het gebouw wordt op tekening vastgelegd. Voor zover noodzakelijk en mogelijk worden alle installatieonderdelen gedimensioneerd en geïntegreerd in het ontwerp. Opdrachtgever en architect samen stellen het definitieve ontwerp vast en daarmee de uitgangspunten voor de bouwaanvraag en uiteindelijk de bouw van het ontwerp. bestekfase Van de definitieve ontwerptekeningen kunnen tekeningen voor de aanvraag van de bouwvergunning worden ingediend. Om tijd te winnen kan het handig zijn met het bestek te beginnen als de bouwaanvraag (duur minimaal 13 weken) door de gemeente wordt behandeld. In de bestekfase wordt het definitief ontwerp verder uitgewerkt tot een bestek.

de besteksfase

Het bestek bestaat uit het bestekboek en bouwvoorbereidingstekeningen. Het bestek is enerzijds de informatie waarmee een aannemer een prijs voor het ontwerp kan maken en anderzijds het leveringscontract van de aannemer voor het nieuwe bouwwerk. Wat in het bestek staat, moet na ondertekening van de aanneemovereenkomst door de aannemer worden geleverd en gemaakt. Naast allerlei algemene juridische zaken worden in het bestek ook de bouwrandvoorwaarden en alle materiaalkwaliteiten vastgelegd. Het bestek geeft de opdrachtgever de mogelijkheid om aan meer aannemers een offerte te vragen. Deze offertes zijn gebaseerd op een vaste duidelijk omschreven hoeveelheid werk en materialen en kunnen onderling vergeleken worden. fase prijs en contractvorming Over het algemeen wordt, als er meerdere offerten zijn aangevraagd, voor 1 aannemer gekozen. Dit is over het meestal de goedkoopste , maar als dat vooraf wordt afgesproken kan het ook diegene zijn van wie de beste prijs-kwaliteit verhouding wordt verwacht. De architect controleert de offerte van de gekozen aannemer en kan prijsonderhandelingen starten als de prijs naar hun mening nog te hoog is, of als de aannemer werkzaamheden niet juist heeft begroot. Uiteindelijk wordt een aannemingscontract opgesteld en door opdrachtgever en aannemer ondertekend. Met het tekenen van dit contract ligt vast wat, waar en wanneer de aannemer gaat leveren.

de uitvoeringsfase

uitvoeringfase In het bestek is uitgezocht wat de aannemer precies aan bouwmaterialen moet leveren. Er is slechts in principe vastgelegd waar de meeste materialen, die nodig zijn om het nieuwe gebouw te maken, moeten komen. Sommige materialen staan echter nog niet op tekeningen maar zijn alleen in het boek omschreven. Tijdens de uitvoeringfase maakt een architect alle tekeningen die nodig zijn om het gebouw daadwerkelijk te bouwen. Op deze werktekeningen worden van tevoren alle technische en ruimtelijke problemen opgelost en wordt getekend hoe alle onderdelen tijdens de bouw op elkaar aan zullen sluiten. Tijdens de uitvoeringsfase kan de architect, samen met de opdrachtgever “directie voeren”. De directie verwerkt voorgestelde of opgemerkte afwijkingen ten opzichte van het bestek, houdt de voortgang van het bouwwerk in de gaten en doet de opleveringen. de directie controleert echter niet op de bouw. Om tijdens de bouw de voorwaarden die in het bestek staan te controleren is het vooral bij grotere of complexe bouwwerken verstandig een opzichter in te huren. Hij houdt op de bouw precies in de gaten of ook alle materialen die in het bestek staan worden geleverd, of ze van de voorgeschreven kwaliteit zijn en of ze volgens tekening worden aangebracht.

projectkosten overzicht

In onderstaand overzicht staan vrijwel alle mogelijke kosten, die voor het realiseren van een project relevant zijn (niet alle kosten hoeven bij elk project betaald worden): grondkosten verwervingskosten: (o.a. makelaar, notaris, taxaties, overdrachtbelastingen, splitsingaktes, zie NEN2631) kosten voor infrastructuur (wegen, nutsleidingen) kosten voor bouwrijp maken van de grond sonderingen en bodemonderzoeken bouwkosten te verdelen in: · bouwkundige kosten · kosten werktuigbouwkundige installaties · kosten elektrische en elektrotechnische installaties kosten vaste inrichtingen project management (bouwteam) kosten opstellen programma van eisen architectenhonorarium advieskosten constructeur advieskosten installatieadviseurs inclusief EPN en ventilatie -en daglichttoetredings berekeningen advieskosten overige adviseurs op bouwfysisch gebied, afhankelijk opdracht en in overleg opdrachtgever kosten toezicht op de bouw binnenhuisarchitect opmeting terrein heffingen: · precario · leges bouwaanvraag · aansluitkosten nutsbedrijven aanvraag speciale vergunningen (horeca) verzekeringen verhuiskosten financieringskosten onvoorziene kosten omzetbelasting